Продаж елітної нерухомості. Податок — не вирок.
Стандартний сценарій: підписав у нотаріуса — заплатив 5% податку на доходи фізичних осіб + 5% військовий збір — пішов. Так роблять більшість. Але власники об’єктів вартістю від $500 000 давно знають: Податковий кодекс України містить легальні інструменти, про які не розповідають у черзі до нотаріуса.
Примітка щодо військового збору: ставку підвищено з 1,5% до 5% з 1 грудня 2024 року на період воєнного стану. У проєкті змін до Податкового кодексу розглядається збереження ставки 5% на постійній основі.
Різниця між «заплатив все» і «заплатив правильно» — іноді мільйони гривень.
1. Пряма продаж фізичною особою — нульова ставка
Якщо об’єкт є житловою нерухомістю, перебуває у власності не менше 3 років і це перший продаж за календарний рік — податок з доходів фізичних осіб не виникає зовсім.
І оскільки військовий збір нараховується лише на ті доходи, з яких виникає податок з доходів фізичних осіб — за умови застосування пільги військовий збір також не сплачується.
Більшість продавців просто не планують угоду заздалегідь — і втрачають цю пільгу.
Норма: підпункт 172.1 Податкового кодексу України
2. Продаж корпоративних прав через товариство з обмеженою відповідальністю
Нерухомість вноситься до статутного капіталу товариства з обмеженою відповідальністю. Покупець купує частку в компанії, а не сам об’єкт.
Якщо ціна частки при продажу дорівнює вартості початкового вкладу — інвестиційний прибуток нульовий. Податкове навантаження зникає. Військовий збір — також.
Покупець отримує компанію з активом без переоформлення права власності на об’єкт. Фактично — зміна власника без класичного «продажу нерухомості».
Важливо: потрібна коректна оцінка об’єкта на момент внеску. Відхилення від ринкової ціни — привід для питань з боку Державної податкової служби.
Норми: підпункт 165.1.44, стаття 170.2 Податкового кодексу України
3. Внесок до статутного капіталу → продаж компанією → повернення капіталу
Тришаговий маршрут:
- Фізична особа вносить об’єкт до статутного капіталу товариства з обмеженою відповідальністю за ринковою ціною
- Компанія продає об’єкт покупцю
- Статутний капітал зменшується — гроші повертаються власнику як повернення інвестиції
На кожному з трьох кроків — нульова або мінімальна податкова подія, якщо структура зібрана правильно. Гроші виходять як повернення вкладу, а не як дохід від продажу. Податок з доходів і військовий збір не виникають.
Нюанс: зменшення статутного капіталу — це кредиторська процедура з 30-денним строком на заперечення. Потребує планування.
Норми: підпункт 165.1.44, стаття 170.2, підпункт 197.1.14 Податкового кодексу України
4. Ліквідація товариства після продажу об’єкта
Компанія продає об’єкт, після чого ліквідується. Виплата учаснику відбувається як ліквідаційний розподіл.
Якщо сума виплати не перевищує вартість первісного вкладу — податок з доходів фізичних осіб не виникає. Військовий збір — також.
Альтернатива процедурі зменшення статутного капіталу. Підходить тим, хто хоче повністю закрити структуру після угоди.
Реальність: ліквідація займає 2–3 місяці, і документальна перевірка Державною податковою службою при цьому є нормою, а не виключенням (пункт 78.1.7 Податкового кодексу України). Треба бути готовим.
Норма: стаття 170.2 Податкового кодексу України, Закон України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю»
5. Вхід інвестора через збільшення статутного капіталу
Інвестор входить у компанію грошима — збільшує статутний капітал. Первісний власник пізніше виходить зі своєю часткою.
Внесок інвестора — не дохід продавця. Податкова подія відкладена до виходу учасника. Податок з доходів і військовий збір виникають лише в момент фактичного отримання інвестиційного прибутку.
Активно використовується у девелоперських проєктах і продажу комерційної нерухомості. Широко відомий інструмент — але без корпоративного договору перетворюється на джерело конфліктів.
Норми: підпункт 165.1.44 Податкового кодексу України, Закон України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю»
6. Суперфіцій або емфітевзис замість продажу
Замість продажу земельної ділянки — оформлення права забудови (суперфіцій) або довгострокового права користування землею (емфітевзис) з одноразовою виплатою.
Така виплата кваліфікується інакше, ніж дохід від продажу нерухомості. Інший режим податку на додану вартість. Інша ставка. Інструмент для преміальних земельних активів, який більшість юристів навіть не пропонують — бо не знають або не хочуть ускладнювати.
Норми: статті 407, 413 Цивільного кодексу України
Що насправді важливо
Кожна з цих структур — не шаблон. Це рішення під конкретний об’єкт, конкретного власника і конкретний момент. Тип нерухомості, строк володіння, наявність кредиторів, дата реєстрації — одна деталь змінює все.
Ми не продаємо «схеми». Ми аналізуємо вашу конкретну ситуацію і показуємо — яка структура працює, а яка створює ризики, про які ви не підозрюєте.
Підпис сертифікованого аудитора під фінансовою моделлю угоди — це не формальність. Це ваш захист перед Державною податковою службою, якщо виникнуть питання.
👉 Записатись на консультацію — розберемо вашу ситуацію. Конфіденційно.